对于福州城南的认知，是停留在地图上，还是要实地去看看？一定要实地去看看，不然对于大多数人来说，认知绝对会有偏差。

福州很小，小到很多人的选房逻辑里，三环已经是最大可选边界。福州也很大，大到按照目前的规划，四环已经有了雏形，五环的规划都曝光了。

现在的情况是，城市的规划蓝图越来越大，可是老百姓却越来越想住在城里。

这样福州的城南，就有点尴尬。

大家虽然经常说“东进南下”，但很多人的置业选择是向东不过三江口，向南不过三环路。

购房大逻辑上，没毛病！

但是向南不过三环路，这是不是有点太绝对了？

为了把这个问题说清楚，必须找出一些细节，再来讨论选房到底能不能过三环的问题。

什么是小城南

福州的城南是个既有大范围，又有小板块的概念。

大范围说起来要包括奥体、义序、城门、火车南站、高新区（南屿）以及南通等大片区域。

福州城南属于仓山和闽侯的部分区域范围。至于说三江口，往往被划分为“东进”的区域，人们更愿意把它划分为向东的部分。

范围大了，细节就多了。覆盖的买卖逻辑也很复杂，更何况有些板块虽然热议度高，但不算是福州楼市的主流。

比如说南通这个地方，虽然有中铁城江督府和江湾悦城的热销业绩，但是这个楼盘针对的都是刚需和地缘客户，在福州楼市里，属于默默买房，突然被人发现还卖得不错的。

我们今天讲城南，需要缩小它的范围，也是很多购房者比较纠结的范围——从西边的湾边立交桥起，沿着三环路链接环岛路到福州火车南站周边，沿线12.7公里的范围。

北部以盘屿路、义序路和叶厦路，南到乌龙江边这一片广阔的区域。

这部分区域是目前福州买房人在关注东二环、南二环、金山等板块外，经常拿来和五四北四环沿线的几个楼盘对比的范围。

整体上看，楼盘偏刚需，因为远离鼓楼台江，其价值有待进一步认知。

当然，这里，也是福州仓山楼市“大粮仓”的“小粮仓”。

我们暂且称它为“小城南”。

小城南有什么

城南帝封江图片来源于网络

严格来说，小城南这一带城市界面景观确实挺乡野的既是感。福州仓山南台岛太大了，大得过去那么多年，这一带的城市化进程还没完成。

无怪乎一提起城南的三环，很多人就会慨叹“无可奈何随它去”。

湾边大桥边上的融丰锦绣山庄是个低调而神秘的楼盘，小区有206-378㎡的江景叠拼和530-784㎡的独栋别墅。产品豪气冲天，江景景观一般，总价也不便宜。

融丰锦绣山庄图片来源于网络

这一带是阳歧历史文化名村，写出《天演论》的首任北京大学校长，福州人严复的故居就在这里。

一般来讲能出这么个大人物，这一带的格局应该不错。

是的，小城南一带，在历史上出了好几个名人，比如螺洲古镇的“帝师”陈宝琛。

这两个大人物的故居，也就相距几公里而已。

但是这些陈年往事，终究归于历史。就像现在阳歧这一带，没几个人关注融丰锦绣山庄一样，鲜有购房者谈论这里。

阳歧村向东，就是帝封江板块。

这应该是近三年福州楼市里较魔幻的板块，高开低走的典范！

帝封江楼市里，有两个楼盘，一个是世茂帝封江，一个是恒大滨江左岸。

世茂帝封江当年拓客宁德，风生水起了一段时间，不少外地人来了，吃了哑巴亏；恒大滨江左岸当年低价入市，如今虽然有人兜底，但是交付要到什么时候没有人说得清楚。

帝封江片区，如果按照规划推进，有商业，有学校、有地铁等很多配套！

无奈面对千亩帝封江，购房者目前真是无处话凄凉！每每提及，难免令人动容。

目前，帝封江还有一个值得期待的就是2021年福州建工在这里拿的地块。低密度、小洋房的效果图（如下图）出来了。

帝封江板块在福州楼市的颜面能不能赚回来，可能要指望福州建工的努力了。

再向东，就是螺洲片区，目前主要在售的楼盘有两个，一个是首开国仕府，一个是榕耀之城。

北京来的国企首开，来福州起步于国仕府，国仕府2020年已经竣工，现在还有现房。

这个楼盘目前在售户型涵盖了110㎡-155㎡户型。

以129㎡户型为例（如下图），4室2厅2卫，三房朝南，双阳台，有个L形阳台，零公摊。

这种产品设计到目前为止，福州很罕见。均价在2.3万元/㎡左右。

除了边上高架桥的噪音等问题，鳌山脚下的小环境做得如诗如画。

榕耀之城，主要做刚需户型，65㎡-112㎡，以79㎡和89㎡户型居多。

数据显示，均价19800元㎡。曾经有些价格优势，如今当南二环的中骏璟宸开出17200元/㎡起，在这种比较下，价格优势荡然无存。

首开国仕府和榕耀之城，离地铁5号线螺洲古镇站的距离在500-800米，属于地铁房。

螺洲古镇这一带还有很多楼盘，福州顶级别墅盘泰禾福州院子就在地铁口。

主要的教育配套就是螺洲小学和螺洲中学。

螺洲古镇的环岛路两侧还有前锦新城和禹州东方威尼斯、禹州天悦湾，禹州满江墅。

螺洲古镇图片来源：福州晚报

前锦新城是安置房小区，2012年交房，小户型居多，目前只有部分房源出证。二手均价13000元/㎡左右。

禹州东方威尼斯，一共22栋，2006年交房，社区里面环境不错，周边配套不成熟，二手挂牌均价18294元/㎡。

禹州东方威尼斯别墅独栋的要1000万元起，占地两亩的水上别墅，挂牌价2250万元。

禹州天悦湾B地块，看江房，二手挂牌价在1.6-1.7万元/㎡之间。看挂牌价，可以再杀价。

禹州满江墅，别墅盘，单套别墅650万起。

禹州天悦湾的房子，去年因为倒板违规，不少业主的房子被冻结过产权，引发开发商承诺的赠送面积涉嫌虚假宣传的问题。

火车南站周边房产价值

福州火车南站图片来源：福州那点事

环岛路一路向东，就是在楼市里很少被关注到的福州火车南站板块。

地铁1号线三角埕站附近的中茵上城国际，35㎡-89㎡的小户型，二手挂牌价总价从60万到180万，稍微砍下价，刚需上车盘。

这个楼盘小户型居多，租户比较多，35㎡的户型，能租1500元/月，租售比尚可。

大唐世家总共有16栋，联排和叠拼的别墅比较多。平层挂牌均价在1.3-1.5万元/㎡。叠拼挂牌价在300万一套左右。

胪雷站附近二手房有永南佳园、胪雷新城、天马佳园和阳光城大都会。

胪雷新城是拆迁安置房，体量巨大，好几个区，共有接近5000套房源，挂牌均价在1.4-1.7万元/㎡之间。

安置房在这个地段还能挂这个价格，性价比一般。

阳光城大都会的住宅，在二手市场挂牌均价在2万元/㎡左右。

如果对比阳光城大都会房价，目前在售的新盘象屿国贸星璟原此前大打特价的1.6万元/㎡起的房源，也许还有房价倒挂的空间。

星璟原这个楼盘主推79㎡和89㎡刚需户型，是南站片区较有性价比的楼盘。

城门北部会划分到南二环范围，其他地方主要是盖山投资区，没有什么楼盘值得深度分析。

火车南站板块，因为在三环外，靠近环岛路，会被很多购房者自动忽略了。

实际上，要论配套成熟度和房子的性价比，火车南站周边的价值需要被深度认知。

它目前的现状除了教育配套实在不咋样，目前交通配套相当成熟，生活氛围也比三江口要好很多。

虽然这里是三环外，但是这里是地铁1号线沿线。地铁1号线目前是链接仓山、台江、鼓楼的大动脉。

这里的房产的价值基本可满足刚需自住和保值的双重属性。

交通方便，房价适中，所有配套已经肉眼可见！

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