房贷一百万一年利息多少,房贷一百万一年利息多少钱.

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文 | 又吃了三碗饭

入驻头条第 227天，第 94 篇原创文章

全文共 2345 字，阅读时长约 6 分钟

房贷一百万一年利息多少,房贷一百万一年利息多少钱.

近期，市场上资金面上，越来越多的中介、资金掮客鼓吹房贷转贷，提供转贷操作服务，称可立即可省几十万利息。

对于这种现象，我们尽可能地用数据说话、理性分析一下。

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转贷，一句话说明白，就是把你手里的房贷转为其他利率更低的品种贷款，比如经营贷。

根源就是近年来国家加大了对中小企业的信贷资金扶持力度，经营贷属于国家重点扶持和发展的普惠贷款业务，企业可以从银行获得利率较低经营贷款。

四大行目前是经营贷的主力信贷银行，也是最有实力打低利率的银行，这几家行的经营贷年化利率一般在3%+。

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10万块，一年期的贷款，如果先息后本还款，利息支出不过是3000+。

如果按房贷常用的等额本金还款法，一年下来利息支出不过是2000左右。

这是多强大的诱惑力啊！

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为了让大家更直观地感受，举个更简单的实例。

下面是某个房贷客户杨小姐接到的中介电话，相信你也曾接到过类似的电话吧：

“姐，你在三年前在XX区买的房子，那时候做的房贷利率是5.39%，你贷了100万，做的30年贷款，现在银行可以做到利率3%+的贷款，100万的贷款，能省下20多万利息，你要不要置换一下？”

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按照中介的说法，我们不妨测算一下：

房贷100万贷款，30年期，假设利率5.39%（为了方便我们直接用旧版基准利率表示），结果显示30年的利息总额是101.39万。

如果按中介所说，姑且按当年一年期LPR利率3.65%计算，结果显示利息总额是64.69万元，节省40万利息，看来这个说法没太大问题（忽略三年以来所还的本金）。

结论是，转贷能不能省利息？能。但这只是一道片面的算术题。

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那么问题出在哪里呢？

出在贷款流程上，一般人要这么干，非做资金过桥不可。

在已有房贷的基础上，再贷款100万并非易事，多数中介会让你做资金过桥操作。

什么意思呢？你已经申请过一笔房贷，个人征信上已经显示了负债，银行再给你批贷款是根据你的资产和负债情况判断的，不太可能再给你贷一笔纯信用的100万贷款。

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也就是说，你还需要结清原来的房贷，用手里的房子抵押给银行，申请一笔新的经营贷。

也就是说，中介会安排你从其他个人资金公司、小贷机构、民间借贷渠道等去借一笔100万不上征信的贷款，把之前的那笔房贷还掉。

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房贷还清以后，你的征信还需要有一段时间才更新，待征信更新，显示原房贷已经结清后，银行释放原来的房产抵押。

然后你再拿着房子，再次抵押给银行，去申请一笔100万的经营贷款，把原来那笔借来的100万还掉，然后慢慢还低利息的经营贷。

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这样的风险根源在哪？

一是过桥资金成本高且不可预估

一般过桥要找个人资金公司、小贷机构、民间借贷渠道，这类借贷是不上征信的，这种短期的资金成本非常高，利息都是按天计算的。100万的借款，利息动辄1000+一天。如果银行方面个人经营贷申请不成功，流程有阻滞，拖延放款，那这个利息简直高得吓人。中介方面还会借机收取各种服务费、渠道费等等。

曾经有个客户做转贷，300多万的贷款，银行经营贷款批不出来，拖延了一个多月，光利息就用掉了好几万。除此之外，中介还会收取各种服务费，对新办的贷款还会按点数收取提成等等，这些都是成本。

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二是如果银行拒贷，后果不堪设想

个人经营贷是政策性贷款，是国家用于助小扶微，帮助真实经营的小微企业经营成长的。如果你用于还个人房贷，那是明显的违规用款操作。银行审查出来，有可能拒贷。这个时候过桥的风险就会非常大。

也试过有个客户，自己没有经营公司，中介指引买了别的公司的壳，银行按照这个公司的流水和经营状况，批不出比房贷高的贷款，导致自己借来的钱覆盖不住，每天都上千上千利息地扣，干着急，最后只能七拼八凑，拆东墙被西墙，以债还债。

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三是短贷换长贷，不确定性增加

最最重要的一点，经营类贷款一般是短期的，上文提到的30年的只是假设，也是中介的话术套路。实际操作的时候，你只是申请一笔3-5年的经营贷款。就是说3-5年你需要还清本金。

这意味着，3-5年后，你还需要重复这个过桥借款、还贷、再申请一笔新贷款，重新付出一笔中介费、过桥利息的成本，才能享受低利息。万一3-5年政策有变，经营贷利率提高了呢？这个红利将不复存在。

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四是违规用款，可能面临强制还款风险

而第四也是最为要命的，银行你在经营贷还款期间，银行内部通过排查、贷后管理，发现你这笔贷款资金并没有投入到企业经营，而是归还了房贷，银行可能会通知你，要求你强制结清。

这样你的资金链一定会深陷泥潭。

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至此，这种操作的本质已经暴露无遗：

拿30年可控、稳定、明确可测算月供成本的房贷，换一笔不确定能否正常使用的3-5年利息低的贷款，外加未来10多年不可预知的资金安排和压力。

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什么是风险？什么是风险？

无论多资深的银行家、华尔街的投行家，还是初入银行的小白，他们都会告诉你：

风险就是不确定性。

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这就是答案。是唯一的答案。

在金融学上，当你知道你明天会亏100万，那不叫风险，那叫损失，你总可以想别的办法去弥补、去对冲、去覆盖。

问题是你不知道明天会亏多少，这才叫风险。而这种风险，连巴菲特来了也只能摇摇头，说上一句：

“不能避免，只能分散。”

而当你拒绝转贷，就可以轻易地绕过这个风险。

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不过，这股风之所以能在市场上吹起来，当中最为深层次的原因，无非有三个

一是疫情下部分人还款压力太大，但又不了解信贷还款的原理、算不清这笔数，被中介话术套路。

这个浅显的原理，就是货币的时间价值。短贷换长贷，拿时间换空间，犹如饮鸩止渴，竭泽而渔。除非你确定当前资金链已经非常紧绷，无法还贷，而3-5年后资金收入会有较大的改善，否则千万不要轻易尝试。

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二是银行经营贷指标压力太大，银行对经营贷款的需要，而疫情下真正经营的企业又不敢借贷扩大规模，这就催生了市场中介大量搜刮存量的房贷客户去做普惠经营贷款。

而这一波中介，其实就是当初的房产中介，当前二手楼房产交易的不景气，交易量大幅萎缩，他们就转而从事了资金中介。

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