猎德村拆迁补偿每户多少钱,猎德村?

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等了那么久,耀胜尊府终于在昨天开盘了。去年现场跟我说的是:

平层6.5万+/平,复式7万+/平。

昨天大V们说的是,首开即售罄!1小时卖了230多套,相当于一分钟差不多卖了4套……

番禺什么时候有这种神盘了?真是这数据,隔壁越秀和樾府听了也要退避三舍。

抱歉,虽然今天是周一,但我还是头脑清醒的。耀胜尊府,请不要真的把大家水鱼!

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玩套路?耀胜尊府真实卖了几套?

耀胜尊府属于汉溪长隆TOD,开发商是港企新世界和广州地铁,去年5月项目已开放售楼处。相当于蓄客小一年,昨天一次释放。

憋了那么久,估计领导等得很着急,所以搞波大新闻是必须的。

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项目预售证/阳光家缘网

这个3月,耀胜尊府一共领了两张预售证。一张是3号楼、4号楼的【20230044】,取证日期是3月10日,阳光家缘网显示该证已售住宅9套,未售455套。

另一张预售证是1号楼、2号楼的【20220689】,取证日期是3月17号,目前已售32套,未售358套。

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网签情况/阳光家缘网

464+390,两张预售证合计852套,已网签41套,网签率约4.8%。说实话,去年至今广州楼市虽然拉胯,但这个数据郑志刚总裁应该是笑不出来。

不要以为总裁抖音上接地气很受欢迎,你们销售就不需要努力了喂。

当然,项目网签率跟去化率不同。从下定、认筹到签购房合同、网签,中间流程拉得很长。顺利的话还好,一旦购房者资金不到位或者碰到名额问题,网签会无限延期。

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项目样板间

网签率造不了假,去化率是个任人打扮的小姑娘。正式首开包装一下,集中转认购是很正常的事。

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项目样板间

按照项目的输出口径,昨天“首开售罄,一分钟卖4套”。去化率100%,这中间水分太大,小白都不信!真实数据应该是介于网签数量和实际认购之间。

如果除去内部认购的员工房,实际去化率不会高于50%。

那为什么耀胜尊府还要闭着眼睛吹热销100%呢?给买家洗脑的基本操作,领导也要交差的嘛!

然而,购房者早就被市场锻炼得异常醒目,久病成医,愿意上钩的水鱼,真的不多,拆迁户例外!

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成交价5-6.5万/平,合理还是偏高?

耀胜尊府产品涵盖88-140平的平层、复式等,6栋住宅,一字型布局,属于商住+TOD综合体。

据说项目户型总共超60种,在广州看了这么多盘,我还是第一次听说如此任君挑选的盘。出图纸的设计师,你是得罪老板了么??

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耀胜尊府效果图

实际上,户型越多意味着业主人群更复杂,纯粹性稍稍打折。耀胜尊府输出的成交价格是5-7万+/平,具体多少呢,我认为偏左边一点。

这个价格是什么水准呢?还是拿隔壁卖最后一期的和樾府来比。最近他们家的成交价是均价才5.5-5.8万/平。

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耀胜尊府实景

这两个盘共同的点都是村小,教育都不咋滴,但地段和产品上,两者都不错。

准确来说,和樾府还略胜一筹,毕竟人家在万博CBD核心,口号喊的是“一半公园一半城”,有模有样,更偏改善大盘。

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越秀和樾府

这点销售朋友们和项目人员别杠,杠那就是你对,大家的出发点不一样,理解。

探长了解到的是,耀胜尊府实际成交鲜有过6.5万/平的,6.4万/平是顶天了。

即便是6万+/平,放眼广州,这个价格可以选95%房子。比如天河都能买到珠江花城的新盘,二手房更不用说了,非天河、海珠核心区大把任选的,比如骏景花园、光大花园。

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骏景花园近期成交价/贝壳

黄埔核心区,标杆盘城光最高达不到这个价格。在番禺长隆想维持这个价格还是有难度的。

sorry,耀胜尊府你的调子还是起得太高,港企务实开发的精神不能丢哇。

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有TOD和K11,耀胜尊府没必要瞎吹

现在行情不好,开发商一通操作下来,想营造出一副热销爆抢的场面,这点探长是十分理解的。

但是!上头过火真没必要,只会适得其反。广州的购房者是最接地气的了,拿出点实实在在的东西,他们会自己PUA自己,不用你劝。

比如要引进的K11 select,刚好和华润要引进的万象系成双成对,怎么吹荔湾已经打过版了。

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耀胜尊府配套

还有TOD综合体这点,汉溪长隆站3、7号线、莞佛城际换乘站,3号线不用多说,广州地铁流量之王。

7号线西延顺德北滘新城,东至黄埔科学城,中间还串联起长隆-万博和大学城、鱼珠第二CBD板块,换乘多、辐射面广,含金量十足。莞佛城际联动广州,这大饼也很香。

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7号线途径区域/房二娃

这种纯正地铁上盖,有商业,有人流(长隆),板块想象力还是可以的。

有意思的是,上周六旁边里仁洞村的冼马彭复建区正式启动私宅签约,按照此前开发商给出的旧改补偿方案,村民会拿到不菲的临迁费,未来补偿更不会少。

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里仁洞村旧改补充方案/美好里仁洞

投资近200亿的番禺旧改航母,越秀操刀,未来会不会成为番禺的猎德村呢?这波红利,给你机会要会利用呀!

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里仁洞村旧改补偿方案/美好里仁洞

当然,开盘耀胜尊府也不傻,前脚分红,次日开盘,时机刚刚好,不知道现场有没有冼马彭的村民。

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里仁洞村旧改实施方案

勾机动土,奔驰路虎销冠们,没事去村里走走,可能还比你在售楼部站一天好哦。

耀胜尊府能不能买呢?说实话,除了比较稀缺大面积的顶复能上6万/平,小户型就别折腾自己了,除非价格真的很笋。

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项目效果图

如今的市场,你想饮头啖汤,一定会有烫嘴的风险,站岗的风险太高。长隆板块房价要上到7万/平,除非所有规划和旧改落地,否则凭现在的商业和人气根本支撑不住。

不着急可以等等,价格去掉水分是迟早的事。

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